Afinal, como calcular o valor de um imóvel?

São diversos os critérios que influenciam no preço de um imóvel. E são vários os fatores que determinam se o valor do patrimônio está adequado ou não. Se você, por exemplo, precificar um apartamento com valor superior à prática do mercado imobiliário, corre o risco de não despertar o interesse de compradores. Por outro lado, determinar um valor muito baixo pode prejudicar a lucratividade do empreendimento. 

Definir um valor adequado facilita a negociação e agiliza a venda do imóvel. Uma casa com valor de mercado em torno de R$ 1 milhão está fadada a ficar abandonada se o vendedor insistir em pedir R$ 2 milhões e não ceder a qualquer desconto. Por essa razão, antes de anunciar um imóvel, é importante saber se pretende negociar o preço e qual serão os gastos que podem findar com o seu lucro na venda, como os da documentação, por exemplo.

É importante solicitar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nela, constam informações como localização, metragem, proprietários atuais, transmissões, escritura de compra e venda, benfeitorias, averbações, entre outras informações. Não esqueça de pedir também uma certidão de ônus reais, que mostrará se o imóvel possui dívidas, se foi dado como garantia em financiamento ou averbada promessa de compra e venda.

Em geral, os critérios que devem ser levados em conta na hora de precificar um imóvel são:

Localização
Este é um dos primeiros pontos observados no momento de comprar ou vender um imóvel. Geralmente, cada bairro possui um preço médio por metro quadrado, com base em suas características e no perfil dos moradores. A plataforma Mudee pode ajudar nessa pesquisa através de seus filtros personalizados.

Idade
Imóveis novos, que nunca foram ocupados, custam mais do que aqueles que já foram ocupados ou estão na planta. Já os imóveis antigos, com mais de 20 anos de idade, costumam ser mais amplos. Apesar desse diferencial, tendem a valer menos porque, muitas vezes, necessitam de reparos.

Metragem
Para calcular o valor médio do imóvel por metro quadrado, você pode fazer uma comparação com o imóvel de um vizinho, por exemplo. Basta pegar o preço do imóvel e dividir pela metragem. Fazendo isso com mais de uma propriedade, poderá ter ideia do valor médio do metro quadrado. Plataformas imobiliárias também podem ajudar nessa pesquisa. A Zap e a Quinto Andar, por exemplo, possuem ferramentas que ajudam a calcular o valor médio do imóvel, seja para venda ou locação.

Infraestrutura
Não se deve levar só em consideração o bairro e a metragem do imóvel. A infraestrutura da casa, do prédio ou condomínio também influencia. Vaga de garagem, áreas de lazer e segurança são determinantes para definir o preço final do empreendimento.

Segunda avaliação
Geralmente, compradores e vendedores têm objetivos diferentes ao estimarem o valor de um imóvel. Por isso, o Laudo de Avaliação de Imóvel torna-se essencial. Ele deve ser realizado por um especialista que tenha base consolidada de conhecimento na NBR 14.653-2, norma da ABNT que define os critérios para a realização desse tipo de parecer. Engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis, devidamente inscritos no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) e que tenham Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, podem emiti-lo.

Por Vinicius Souto, CEO da Mudee, primeira startup e proptech brasileira dedicada ao mercado residencial de alto padrão e luxo

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